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martes, 02 de octubre de 2012

"Minha Casa, Minha Vida" continua a trazer poucas mudanças positivas

por Ruban Selvanayagam

Enfrentar o déficit habitacional no Brasil não é uma tarefa fácil para o Governo Federal.  Dentro de um mercado que se esforça cada vez mais por um desenvolvimento sustentável, ainda vemos pouco progresso na resolução do fato de que a esmagadora maioria da população na base da pirâmide vive em condições de péssima qualidade.

Todavia, nessa época de eleições municipais, as propostas para “eliminar a moradia precária” se transformam no slogan das campanhas de candidatos à prefeitos e vereadores – que são, na realidade, objetivos vãos, raramente apoiados em reformas que funcionem na prática.

Já três anos e meio após o seu lançamento, o programa Minha Casa, Minha Vida continua ainda se baseando nessa forma de “marketing populista” e em uma óbvia ausência de uma politica habitacional convincente. Enquanto o governo anuncia lançamentos “bem-sucedidos”, observamos que os projetos são geralmente mal concluídos, distantes das regiões urbanas e não têm em consideração as necessidades reais em longo prazo. 

Tomamos como exemplo algumas atualizações recentes do escopo do programa que, à primeira vista, parecem beneficiar a população. Primeiro, para os consumidores, sob o decreto que aloca até 95% do subsídio para famílias com renda de até R$ 1.600, a parcela mínima diminuiu de 10% para 5% da renda mensal e a prestação mínima passou de R$ 50,00 para R$ 25,00.  De certa maneira, é lógico que esse ajuste vai viabilizar o acesso financeiro à moradia, que antes não existia, além de complementar as iniciativas exemplares no combate da pobreza criadas na última década, como o Bolsa Família e o Fome Zero.  Porém, importa levantar a questão sobre se essa alteração vai realmente beneficiar os moradores das regiões urbanas nas quais os déficits habitacionais são altíssimos e existe pouca atividade.  É muito difícil comprovar que sim.

Segundo, cedendo à pressão do setor privado, também foi autorizada uma majoração dos valores pagos às construtoras – visando criar um incentivo para a entrada no seguimento.  No entanto, uma análise simples mostra que também muito pouco vai mudar neste sentido.  Por exemplo, em nosso estado atual de operação – Rio de Janeiro (onde o déficit habitacional é o pior do país inteiro) – vemos que os custos sob os dois índices mais utilizados (nomeadamente o SINAPI, produzido pelo IBGE, e o Custo Unitário Básico de Construção ou CUB) mantêm a tendência de aumento, apesar de um abrandamento no mercado imobiliário – mostrado no gráfico abaixo:

Se olharmos especificamente para medida do SINAPI (mais utilizado como referência no programa Minha Casa, Minha Vida), utilizando os custos das metodologias construtivas convencionais (incluindo itens como terreno, administração e serviços públicos) – um novo valor de aquisição de R$ 69.000 ainda fica bem abaixo do que é necessário para conseguir um lucro financeiramente aceitável (hoje, o custo de um apartamento de 45m² é de, pelo menos, R$ 56.969 se nos basearmos nesse índice).  Tendo em conta as pressões constantes da inflação, além de outras mudanças jurídicas e regulatórias, há pouco incentivo para as construtoras se envolverem nesse seguimento do setor imobiliário.

Na verdade, é impossível esconder essas falhas no enquadramento do programa e, com a formulação do programa existente, vamos continuar tomando conhecimento de desperdícios de capital dos cofres públicos e de várias outras ineficiências. Seguem abaixo algumas sugestões de reforma:

  1. Verdadeiramente analisar o comportamento dos mercados – um entendimento das necessidades reais da população de baixa renda e não só do lucro de qualquer projeto.  Normalmente, devido a uma falta de benefício financeiro nos centros urbanos, as construtoras são forçadas a buscar áreas onde há pouca oportunidade para desenvolver um projeto sustentável especificamente para esse perfil demográfico.  Os empreendimentos necessitam ser localizados perto de centros urbanos onde exista emprego, serviços sociais, transporte e outros serviços básicos;
  2. Os seguimentos precisam se unir mais – a polarização entre as comunidades informais com os condomínios de classe média e alta ainda é muito visível nas capitais brasileiras.  Enquanto há iniciativas como Morar Carioca, no Rio de Janeiro, e alguns progressos na regularização fundiária (por meio das Zonas Especiais de Interesse Sociais, por exemplo), a integração continua a ser considerada uma impossibilidade pelos poderes de decisão.  É necessário, então, haver uma grande mudança de atitude;
  3. Combater a burocracia – a relutância de interesse das construtoras de entrar no programa também é movida pelas dificuldades administrativas na Caixa Econômica Federal, incluindo atrasos nas aprovações, falta de clareza e outras confusões das realidades físico-financeiras da construção civil.  É essencial que haja mais convergência e comunicação entre as partes interessadas;
  4. Falta de gerenciamento dos empreendimentos após a sua conclusão – principalmente nos mecanismos de programas como o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), nos quais as moradias são alocadas às famílias sem qualquer forma de controle. Frequentemente também são encontrados problemas relacionados com invasões de cidadãos não cadastrados, superlotação e degradação – ações causadas pela falta de moradia verdadeiramente focada nessa parcela da população.  É necessário que haja uma melhor gestão na manutenção das obras concluídas ao invés de esperar que tudo dê certo, sem a fiscalização e o empenho adequados. Adicionalmente, é imprescindível que os empreendimentos possuam um gerenciamento simples, com valores de condomínio comportáveis – envolvendo facilidades como monitoramento geral 24 horas (CCTV), manutenção das áreas comuns e outras instalações que favoreçam um ambiente limpo, seguro e saudável;
  5. Talvez o mais importante seja entender que os sistemas construtivos existentes têm de ser abandonados – a falta de análise de viabilidade econômica no foco do programa e a ignorância de metodologias inovadoras continuam atrapalhando o futuro do seguimento.  É necessário estabelecer padrões de qualidade que não só fiquem dentro das normas pertinentes, mas que também não sejam apenas uma solução rotulada de “a segunda melhor”.
  6. Existem alterações louváveis, como o anúncio recente do Ministério das Cidades do aprimoramento dos sistemas sanitários. No entanto, enquanto houver uma plena falta de uma estratégia sustentável, há o risco de diversos problemas inesperados e potencialmente impossíveis de lidar – mantendo esse círculo vicioso.

    Porém, não seria justo culpar apenas os poderes públicos. De fato, a existência de uma reserva de capital específica para enfrentar essa situação demonstra uma força de vontade sem precedente.  As questões urgentes têm como base primordial a conscientização de que as estratégias atuais do desenvolvimento de um politica habitacional para baixa renda não funcionam. O progresso só vai ser possível quando houver uma reformulação profunda em sintonia com a demanda que cresce rapidamente.  Por outras palavras: não podemos continuar varrendo os problemas para debaixo do tapete.

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